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东莞2017年2月房地产市场报告
发布日期:2017-03-29 | 浏览次数:149 | 返回列表



供应成交低迷,3月有望反弹

内容摘要:

 

  2月份供应面积约15.66万㎡,环比下降64%,同比下降79%,商住用地零供应;成交面积约28.68万㎡,环比下降39%,同比下降49%;成交总金额约2.46亿元,楼面地价约331/

  据东莞世联市场监测数据显示,20172月东莞商品房供应2205套,环比减少59.45%,同比减少28.43%。2月批售面积为23.72方米,环比减少53.22,同比减少2.43%。其中住宅供应2132套,供应面积为23.1万平方米;非宅供应73套,供应面积为0.62万平方米。

  20172月,东莞全市共成交3172套商品房,环比减少29.04%,同比减少25.77%;成交面积为23.81万平米,环比减少44.43%,同比减少46.01%。全市一手房总成交额为36.68亿元,成交均价为15406/平米,较1月上涨2.42%,同比上涨35.35%。住宅均价15578/平米

 

 


一级市场: 2017年2月,土地供应面积约15.66万㎡,环比下降64%,同比下降79%;成交面积约28.68万㎡,环比下降39%,同比下降49%;成交总金额约2.46亿元,楼面地价约331/㎡。

二级市场:据东莞世联市场监测数据显示,20172月东莞商品房供应2205套,环比减少59.45%,同比减少28.43%。2月批售面积为23.72方米,环比减少53.22,同比减少2.43%。其中住宅供应2132套,供应面积为23.1万平方米;非宅供应73套,供应面积为0.62万平方米。全市共成交3172套商品房,环比减少29.04%,同比减少25.77%;成交面积为23.81万平米,环比减少44.43%,同比减少46.01%。全市一手房总成交额为36.68亿元,成交均价为15406/平米,较1月上涨2.42%,同比上涨35.35%。住宅均价15578/平米。

1.宏观经济

1.1 全国经济运行状况

 ◆ 国家统计局31日公布数据显示,2月官方制造业PMI回升至近三个月新高51.6,为2012年以来第三高,且为2011年以来首次连续5个月高于51。同时发布的2月财新制造业PMI也较1月回升0.7个百分点至51.7,创下四年以来次高位。对于两大指标的回升,2017年经济开局表现强劲,反映国内外需求有所改善,制造业需求回升,生产趋于活跃。2PMI增长超预期,说明制造业企业对经济预期明显乐观、生产积极性提高、融资意愿增强,制造业投资有望延续2016年下半年以来的好转趋势,中国经济继续趋稳回暖。

 ◆  截至20171月底,中国外汇储备规模为29982亿美元,创近6年新低,较201612月底下降123亿美元,降幅为0.4%,并且也是自20112月以来首次低于3万亿美元。值得注意的是,此前对于1月份的外汇储备预期值为30035亿美元。受美元强势,人民币对美元大幅贬值,热钱外流明显,将造成房企融资收紧。

 ◆  2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上,中国人民银行副行长潘功胜强调,要继续完善差别化住房信贷政策,加强房地产金融宏观审慎管理,促进房地产市场平稳健康发展。央行警示严控信贷流向投机性购房,信贷收紧,除了利率普遍上调至9折外,银行审核难度或加大,放款周期拉长,资金流动性收紧,房企资金回流压力加大。

1.2 地方经济运行状况

 

 ◆ 2016年,广东经济运行总体平稳,全年实现地区生产总值79512.05亿元,同比增长7.5%GDP总量连续28年位居全国第一。广州GDP追赶新加坡,深圳GDP赶超香港,佛山GDP直追欧洲名城阿姆斯特丹,东莞GDP超越“赌城”拉斯维加斯。

2.市场政策

2.1中央政府

 ◆  2月23日,住建部部长陈政高在发布会上表示,2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,努力促进房地产市场平稳健康发展。31日,国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会,新闻发布会上,住建部部长陈政高为当前的楼市直接抛出“定心丸”:不论是从环比看,还是从同比看,预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。对于2017年的中国楼市,发布会上,陈政高说,“我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。”表明今年中央调控的目标已非常明确,就是抑制投资投机购房行为,不让房价继续上涨,保持房价平稳或适度回落。因此预计政策调控不断升级,各地调控也会有所分化。 

 ◆  2月5日,2017年中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》公布。文件提到,探索建立农业农村发展用地保障机制,在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下,加大盘活农村存量建设用地力度。允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

 

 ◆  2月7日,国家卫生计生委对外公布《“十三五”全国计划生育事业发展规划》。《规划》针对2020年前中国的计生事业发展制定出明确路线图,其中包括,到2020年全国总人口在14.2亿人左右,总和生育率提高到1.8左右,出生人口性别比下降到112以下。

 

 ◆ 2月14日,统计局公布20171月份CPI指数,全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%,环比上涨1.0%,其中,城市上涨2.6%,农村上涨2.2%;食品价格上涨2.7%,非食品价格上涨2.5%;消费品价格上涨2.2%,服务价格上涨3.2%

 

 ◆  2月14日,央行发布20171月金融统计数据报告,报告显示,1月末,M2余额157.59万亿元,同比增长11.3%M1余额47.25万亿元,同比增长14.5%M0余额8.66万亿元,同比增长19.4%;本外币贷款余额114.19万亿元,同比增长12.1%;人民币贷款余额108.64万亿元,同比增长12.6%

 

 ◆  2月23日,在国务院新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上,关于房地产去库存问题,住建部部长陈政高表示,房地产去库存主要采取以下措施:和城镇化相结合,引导鼓励农民工和农民进城;发展租赁市场,把目前的库存房转化为租赁房;发展跨界地产,鼓励企业,同时鼓励开发企业,把现有的库存转化为双创提供条件,为体育、卫生、医疗、养老提供条件等。关于房地产税工作问题,住建部副部长陆克华表示,房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革,有关部门正在按照中央要求开展工作。

2.2地方政府

 ◆ 2月22日东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市现代服务业发展“十三五”规划》的通知,本规划现代服务业是指:适应现代需求,以信息网络技术为主要支撑,建立在新的商业模式、服务方式和管理方法上的服务产业,既包括随着技术发展而产生的新兴服务业态,也包括应用现代技术和管理方式对传统服务业的改造和提升。15日,东莞市住建局发布15%以上新建东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市2017年重大建设项目计划》和《东莞市2017年重大预备项目计划》的通知,2017年我市初步安排重大建设项目230,总投资4369.3亿元,年度投资计划429.6亿元;初步安排重大预备项目107,估算总投资1100.1亿元。其中,新开工项目43,总投资337.2亿元,年度计划投资56.9亿元。各责任单位必须明确目标任务和关键环节时间节点,在实施过程中进一步细化和优化工作目标计划,努力实现年度投资计划完成率和新开工项目开工率两个100%的目标。

 

1.一级市场

1.1供应分析

20172月,商住用地再现“零供应”,2月份土地市场总体供应量创近年以来历史新低,由于2月份成交用地全为工业用地,成交总金额与楼面地价整体被拉低;20171-2月份商住用地仅供应了1宗商住用地,供应量创历史新低,后续3月份将挂牌1宗商住用地,但交易时间在4月,即3月份商住用地持续“零成交”,土地市场持续低迷。
                                                                                                                    20172月东莞房地产市场土地供应一览表

性质

供应数量(宗)

供应面积(万平米)

建筑面积(万平米)

总出让金额(亿元)

主要供应区域

工业用地

3

15.66

40.98

1.58

茶山、虎门、凤岗

合计

3

15.66

40.98

1.58

【数据来源:世联数据平台】

1.2成交分析

2月份供应面积约15.66万㎡,环比下降64%,同比下降79%;成交面积约28.68万㎡,环比下降39%,同比下降49%;成交总金额约2.46亿元,楼面地价约331/㎡。

  20172月东莞房地产市场土地成交一览表

性质

成交数量(宗)

成交面积(万平米)

总成交金额(亿元)

未成交数量(宗)

未成交面积(平米)

流拍率

商住商服

0

0

0

科教用地

1

7.19

0.64

工业

4

21.49

1.82

合计

5

28.68

2.46

【数据来源:世联数据平台】 
2.二级市场

2.1 供应分析

据东莞世联市场监测数据显示,20172月东莞商品房供应2205套,环比减少59.45%,同比减少28.43%。2月批售面积为23.72方米,环比减少53.22,同比减少2.43%。其中住宅供应2132套,供应面积为23.1万平方米;非宅供应73套,供应面积为0.62万平方米。

2017年2月,东莞仅8个镇区有商品房新增供应,类型上,基本全部为洋房供应,占比94%;区域分布上,本月滨海片区继续发力,虎门碧桂园新增供应710套,占全市新增供应的38%,其次为大朗及黄江片区。 

 

东莞16.01-17.02新房批售一览表                                      

时间

供应套数()

供应面积(万平米)

时间

供应套数()

供应面积(万平米)

住宅

非住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

16.01

7896

2971

80.77

32.73

16.09

9878

5840

117.67

36.05

16.02

1968

1113

17.63

6.69

16.10

4825

2109

56.70

8.42

16.03

6921

2118

77.97

7.2

16.11

7299

2359

71.93

20.04

16.04

5220

2361

60.63

21.75

16.12

6182

4054

70.45

19.24

16.05

7174

2992

71.67

27.45

17.01

3150

2288

34.65

18.44

16.06

5803

3044

65.87

9.21

17.02

2132

73

23.10

0.62

16.07

5597

1778

66.49

15.11

环比

-32.32%

-96.81%

-33.33%

-96.64%

16.08

4628

4587

59.79

26.34

同比

8.33%

-93.44%

31.03%

-90.72%

                                                  【数据来源:世联数据平台】
 随着16年底临深片区热潮的退落,滨海片区连续两个月的新房供应占头位,其中2月滨海片区供应住宅11.27万㎡,占全市总供应的47.51%。松山湖片区由万科金域缇香和万科中央公园、海伦国际共供应7.53万㎡,占全市的32.12%。由于市场低迷,许多开发商推货谨慎,大部分项目主要消化库存为主,中心城区、水乡片区和大石龙片区出现供应断档,但是三月份将迎来推货的高峰期。

2.2成交分析

2017年2月,东莞全市共成交3172套商品房,环比减少29.04%,同比减少25.77%;成交面积为23.81万平米,环比减少44.43%,同比减少46.01%。全市一手房总成交额为36.68亿元,成交均价为15406/平米,较1月上涨2.42%,同比上涨35.35%。住宅均价15578/平米,由于成交单价在2万以上住宅延迟到3月签约,所以成交均价与实际略有差距。

据东莞世联研究部数据监测显示,2月东莞住宅网签面积16.47万平,环比下降46.75%。成交量是近三年来的最低值。价格方面,由于网签的限制,价格保持平稳的态势,近8成镇区均价涨跌幅保持在10%以内。 

东莞16.01-17.01商品房成交一览表

时间

成交均价(元/平米)

成交套数()

成交面积(万平米)

商品房

商品住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

201601

11393

11359

12262

2971

140.44

16.42

201602

11382

11203

3380

893

39.95

4.15

201603

11830

11697

9788

2676

109.25

15.41

201604

13326

13256

7152

3446

84.45

19.89

201605

14309

14228

5917

2361

65.32

11.71

201606

13558

13558

7231

2304

81.51

11.61

201607

14117

14344

7376

2364

81.76

12.33

201608

14651

15030

4361

2936

51.25

14.46

201609

15476

15806

8583

2718

102.81

15.64

201610

16904

16364

5025

3988

59.56

21.93

201611

16055

15807

3706

2096

41.37

15.5

201612

15452

14728

3837

2767

41.99

19.25

201701

15042

15546

2808

1662

30.93

11.92

201702

15406.

15578

1451

1721

16.47

7.34

环比

2.42%

0.21%

-48.33%

3.55%

-46.75%

-38.42%

同比

35.35%

39.05%

-57.07%

92.72%

-58.77%

76.87%

【数据来源:世联数据平台】

 

 

20172月东莞各区住宅成交情况一览表

区域

签约套数

签约面积(平米)

成交均价

(元/平)

均价环比

区域

签约套数

签约面积

(平米)

成交均价

(元/平)

均价环比

沙田

216

21277

15589

3%

东坑

28

2941

13091

5%

麻涌

128

13396

12035

13%

石碣

27

3180

15439

-18%

虎门

116

12726

18725

2%

松山湖

23

3242

19985

34%

寮步

105

12084

14814

-9%

东城

20

3202

20963

-24%

大朗

94

9546

15248

4%

高埗

19

1384

12243

5%

常平

90

13972

15994

22%

厚街

18

2478

15645

-30%

桥头

76

8808

9223

11%

清溪

17

2424

18866

4%

茶山

64

7403

13584

10%

横沥

17

2290

11054

17%

望牛墩

61

5741

12714

6%

万江

13

1280

13222

111%

大岭山

55

5860

21133

3%

企石

13

1709

8870

9%

黄江

45

4324

20337

-10%

道滘

11

1330

14091

-18%

樟木头

39

4219

13710

0%

南城

7

1308

16229

-27%

石龙

38

4322

13123

1%

中堂

6

719

11518

-5%

凤岗

35

3956

23205

-7%

洪梅

4

409

13036

9%

莞城

34

4829

19233

-4%

石排

1

321

8549

5%

塘厦

31

3032

24417

-6%

合计

 

 

 

 

【数据来源:世联数据平台】

从区域成交来看,2月沙田镇成交216套连续两个月位居榜首,第二名同样为麻涌镇,成交128套,虎门镇则以116套从上月第五位跃居季军位置。

据东莞世联市场监测数据显示,本月住宅成交均价为15578/平米,价格与上月基本持平。价格方面,塘厦以24417/平米的签约均价位居榜首;凤岗本月签约均价为23205/平米,排名第二;大岭山镇排名第三,签约均价为21133/平米。从片区成交均价来看,临深片区价格虽然略有回落,但仍是全市价格最高的片区。

在从片区看,水乡片区虽然仍位于成交片区排行榜的第一位,但是成交量明显下滑,相比一手房的成交萎缩,二手市场却呈现上扬,20172月东莞二手房住宅网签量共2705套,连续2个月赶超一手楼网签了。

2.3批售成交情况分析

2月东莞全市商品房总批售面积23.72平方米,环比减少40.81%,同比减少2.43%;成交面积为23.81万平米,环比减少19.59%,同比减少46.01%

东莞住宅库存量为403万㎡,环比没变化,同比上涨11.11%。住宅消化周期自16年四季度以来直线上扬,按过去一年的消化速度计算,172月底住宅消化周期为5.8个月。

2.4成交排名TOP10楼盘

20172月东莞洋房市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

沙田碧桂园

沙田

171

16617

16015

2

万科珠江东岸

麻涌

65

6127

10945

3

虎门碧桂园

虎门

61

7115

18613

4

星城玉珑湾

寮步

60

7175

13101

5

碧桂园十里江湾

麻涌

58

6430

12941

6

茶山碧桂园

茶山

57

6375

13689

7

恒大翡翠华庭

望牛敦

50

4593

12899

8

三正公园里

桥头

49

4794

7891

9

松湖碧桂园

大岭山

40

4647

21291

10

松湖豪庭

大朗

33

3123

13641

【数据来源:世联数据平台】

20172月东莞别墅市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

兰乔公馆

常平

19

5805

18890

2

海逸豪庭

厚街

7

987

16646

3

海伦国际

寮步

5

841

17148

4

中熙君墅湾

石碣

4

864

18447

5

丰泰星御墅

厚街

3

836

17983

6

绿湖山庄

常平

3

970

19026

7

麻涌碧桂园

麻涌

2

399

17946

8

东城花园

横沥

2

440

11500

9

东新御珑庭

寮步

2

328

22544

10

金色半山

清溪

2

687

18000

20172月东莞商务公寓市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

碧桂园帕克诺雅

莞城

209

12275

15470

2

IBOX

常平

73

2906

10928

3

松湖云越

寮步

37

2776

12689

4

绿地大道会

常平

36

2464

12077

5

虎门万达广场

虎门

34

1760

9445

6

茶山碧桂园

茶山

25

1437

9364

7

钜隆碧水湾花园

麻涌

24

1013

9350

8

虎门碧桂园

虎门

20

936

13727

9

星城玉珑湾

寮步

18

1069

23000

10

浙商大厦

南城

14

540

17240

【数据来源:世联数据平台】

20172月东莞商铺市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

中集智荟园

松山湖

32

1473

10685

2

绿地大都会

常平

21

1407

15506

3

汇星商业中心

石龙

19

1044

18245

4

海逸豪庭

厚街

16

2153

18241

5

万科珠江东岸

麻涌

15

742

16241

6

保利中惠悦城

寮步

13

459

17083

7

G1蜂汇

南城

11

618

31750

8

聚金国际

樟木头

11

522

15225

9

纺织交易广场

大朗

10

228

45689

10

厚街万达广场

厚街

8

1059

21987

【数据来源:世联数据平台】

20172月东莞写字楼市场成交套数TOP5楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

G1蜂汇

南城

14

3338

12332

2

德基广场

虎门

7

436

15926

3

百达中心

莞城

3

154

6341

4

长安万科中心

长安

2

467

22678

5

东城万达中心

东城

2

194

15183

【数据来源:世联数据平台】
 2.未来分析

据东莞世联市场监测数据显示,2月开发商们观望居多,大部分项目以顺卖为主,但即将进入的3月,极推货备战“小阳春”,东莞楼市或上演一波供应热潮。万科中央公园、碧桂园首座、长安碧桂园、南部湾万科城、融创松湖澜园、天悦中央广场等20个左右项目将预计在3月开盘或加推,全市新品供应量约4千套,供应量大增,品牌品质产品尤为增多,将有望打破客户观望,刺激需求加快入市。 

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